昨天，我在微信上，群发了微信好友的客户，推荐福州保利屏西天悦，182平米户型的房子，因为价格上有大幅度调整，从开盘到今天，价格下调了150万左右，单价32800元，比楼面地价只多了3000元/平米。
自认为有一些客户会有些心动，没想到大家还是觉得价格高了。其中有一位好友回复我，她的金辉淮安半岛泊宫的房子考虑出售，问我是否能代理帮忙推荐。
我告诉她，现在金辉泊宫刚刚成交，单价只有12000多元/平米。她说，现在卖房是真的割肉心疼，我也是一样，卖掉一分钱都拿不到。她说付房贷已经没有多大意义，房子拿在手上是否还有意义？
同时，他还问了我，看到房价降幅如此高，有没有一种恐慌的感觉？
说句实话，我的内心是十分焦虑的，我属于家有余粮心不慌的类型，这两三年，收入锐减，每个月竟然成为了月光族，一年下来分毫不剩，且看不到未来的曙光在哪里。房价涨跌暂时不管，毕竟只有一套房子，可收入锐减，生活成本却始终不变，这才让人感受到痛苦。
福州近12个月的成交均价，从年初17900元/平米，降到11月份最低14200元/平米；
挂牌均价从年初21500元/平米，降到19600元/平米。
由此可以看出，福州房地产还处于一个价格回调的阶段，看着成交的房源，与当初对比确实有一定的差距。刚刚看到一套鼓屏路上的老小区成交，给大家做个参考分析。
成交小区：福印小区；
成交时间：2025年12月；
成交数据：产权105.11平米，3房2厅，高楼层，南北朝向，精装修，418万，成交单价39768元/平米。
房源成交分析：
1、看到这套房子的成交单价，大部分人一定会觉得“天价”了吧，房子挂牌出来只有143天，业主期初挂牌485万，成交价格418万，带看客户11组，从转换率的角度看，这套房子卖房周期较短，且成功率都很高，特别是这么高的标的。
2、支撑福印小区高价格的理由在哪里？地段：它位于鼓屏路，也是我们老福州中心地段，属于省政府商圈内的范围，周边配套和人文，底蕴相当成熟。特性：划片入读钱塘小学和屏东中学，福州头部一类学校。小区：早期的单位房改，外墙贴砖，不会显得那么老旧，总体环境较好。还有其他方面，就不一一说明。
3、福印小区，在售房源9套，业主挂牌均价47539元/平米，成交均价40000元/平米，挂牌到成交之间的落差较大，小区甚至还有部分房源挂牌单价60000元/平米，对于这个单价，我也只能用一句话表达：这就是来扰乱市场的房源。
4、不查不知道，看了今年福印小区成交的价格，全部都在40000元/平米及以上，若是在钱塘小被提前三年落户之前，这个小区的价格，得卖到55000元以上。分析到这里，我都不敢相信自己的眼睛了，一个使用了二十几年的房子，竟然能有这么高的价位。
购房建议：
首先，我个人比较认可教育，不是我吹捧学区房的好，只是我个人财富值没有达到千万级别。一旦我有这个资本，用几百万买套房子，给小孩配套优质的教育环境，在他人生起点的时候，就能结识到志同道合的圈子。在国内，关系圈子不容小觑，大家或许能够明白这个道理。
当然，学区属性也会存在着不确定的因素，特别是出生率降低以后，人们对它也开始重新定义，特别是在保值属性的角度，考虑得会更多一些。
福州学区房当下的市场状态总体表现：
挂牌量激增，成交周期拉长：鼓楼区部分“老破小”学区房挂牌价下调数十万元仍无人问津，业主多次调价无果，市场出现“有价无市”现象。
脱学区楼盘价值腰斩：仓山区“七街十二府”等楼盘因划片调整失去学区属性，单价从2.4万元/㎡暴跌至1.56万元/㎡，业主亏损超30万元。
学区溢价消失：过去“名校光环”带来的30%-50%溢价已基本归零，普通校周边房产因“多校划片”政策被误炒为学区房的现象，正经历系统性价值重估。
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